Hoe werkt de bedrijfsopvolgingsfaciliteit uit bij vastgoedbeleggers?



Hoe werkt de bedrijfsopvolgingsfaciliteit uit bij vastgoedbeleggers?



Voor de beoordeling of daadwerkelijk een onderneming wordt gedreven, is het ondernemingsbegrip in de inkomstenbelasting bepalend. Bij de enkele verhuur van onroerende zaken zal normaliter geen sprake zijn van het drijven van een materiële onderneming, maar van normaal vermogensbeheer. Van normaal vermogensbeheer is echter geen sprake meer, indien de exploitatie mede geschiedt door middel van arbeid van de eigenaar en deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan (HR 17 augustus 1994, BNB 1994/319).

Berkhout wijst erop dat volgens de parlementaire geschiedenis bij projectontwikkeling wél sprake kan zijn van het drijven een onderneming. De jurisprudentie is op dit punt echter erg casuïstisch.
Zo oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden dat geen sprake was het drijven van een materiële onderneming in een geval waarbij 22 panden werden geëxploiteerd c.q. waren verkocht (ND 2014.05.3001). Het hof oordeelde dat de omvang van de onroerendgoedportefeuille en de omvang van de transacties niet zo groot was dat sprake was van de uitoefening van een materiële onderneming. Van belang hierbij was onder meer de verrichte arbeid van de erflater (c.q. de vennootschap). Deze was er volgens het hof niet op gericht geweest om een hoger rendement dan bij normaal vermogensbeheer te behalen.
Hof Den Haag 20 december 2013, Notafax 2014/24 en Hof Arnhem-Leeuwarden, 8 april 2014, ND 2014.18.3002 oordeelden echter dat de verrichte arbeid wél voldoende was voor het drijven van een materiële onderneming.

Volgens Berkhout volgt uit de jurisprudentie niet een duidelijk beeld. Het criterium van 'normaal vermogensbeheer' is in de praktijk moeilijk meetbaar en uitvoerbaar. Onduidelijk is bijvoorbeeld wat het rendement behoort te zijn bij 'normaal vermogensbeheer'. Gaat het hierbij om het rendement op het eigen vermogen of moet worden gekeken naar het staatsleningrendement of naar de ROZ-vastgoedindex? En hoe kan de door de belastingplichtige verrichte arbeid worden getoetst?

In de zaak van Hof Den Haag oordeelde de rechter dat de 'expertise' van de belastingplichtige op het terrein van vastgoed mede van belang was. De aard en omvang van de door de belastingplichtige verrichte arbeid en zijn expertise hadden volgens het hof onmiskenbaar ten doel gehad een hoger rendement te behalen dan een belegger zou nastreven. Berkhout wijst er echter op dat het hof nergens aangeeft hoe dit in het onderhavige geval beoordeeld is. Kortom, de rechtspraak blijft erg casuïstisch. Volgens Berkhout kan hierin geen duidelijke lijn in worden onderkend.

Ter Braak Willems is een notariskantoor dat met u meedenkt. Wij adviseren u over uw juridische vraagstukken.